I. Quy hoạch sử dụng đất:

1. Yêu cầu về quy hoạch sử dụng đất:

          Quy hoạch sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu sau:

          - Đề xuất cấu trúc tổ chức không gian khu vực;

          - Đề xuất các giải pháp quy hoạch sử dụng đất đáp ứng được yêu cầu về sử dụng đất hỗn hợp, đảm bảo đáp ứng linh hoạt và năng động cho nhu cầu phát triển khu đô thị, bao gồm: các loại chức năng được phép xây dựng trong mỗi khu đất, đề xuất các ngưỡng khống chế về mật độ xây dựng và chiều cao công trình phù hợp với cấu trúc không gian quy hoạch và chiến lược phát triển chung của khu đô thị;

          - Xác định được các chỉ tiêu và cấu trúc phân bố các công trình hạ tầng xã hội chủ yếu của khu vực thiết kế hoặc từng khu vực đặc trưng trong khu vực thiết kế phù hợp với nhu cầu quản lý phát triển;

        - Tổ chức các khu chức năng đảm bảo hợp lý với nhu cầu sử dụng, dây chuyền công nghệ và tạo môi trường thuận lợi phát triển khu đô thị;

        - Đảm bảo tính độc lập và yêu cầu kỹ thuật của các khu chức năng, không ảnh hưởng tiêu cực lẫn nhau trong cơ cấu quy hoạch;

        - Sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai hiện có.

2. Quy hoạch sử dụng đất:

BẢNG CÂN BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT

II. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

V.3.1. Yêu cầu về thiết kế không gian kiến trúc cảnh quan:

          Thiết kế không gian kiến trúc cảnh quan cần đáp ứng các yêu cầu sau:

          - Xác định các công trình điểm nhấn trong không gian khu vực quy hoạch theo các hướng, tầm nhìn chính;

          - Quy định các ngưỡng khống chế tối đa, tối thiểu và nguyên tắc về mối tương quan về chiều cao các công trình lân cận cho từng khu chức năng và cho toàn khu vực;

          - Xác định quy định về khoảng lùi của công trình trên các đường phố chính và các ngã phố chính;

          - Quy định các nguyên tắc về hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc, hệ thống cây xanh;

          - Xác định các nguyên tắc kết nối không gian của khu vực thiết kế với các không gian lân cận ngoài khu vực thiết kế;

          - Bố cục quy hoạch công trình cần được nghiên cứu trên cơ sở phân tích về các điều kiện vi khí hậu của khu đất thiết kế, phải lựa chọn được giải pháp tối ưu về bố cục công trình để hạn chế tác động xấu của hướng nắng, hướng gió đối với điều kiện vi khí hậu trong công trình, hạn chế tối đa nhu cầu sử dụng năng lượng cho mục đích hạ nhiệt hoặc sưởi ấm trong công trình.

III. Đề xuất liên kết, kết nối:

          - Không gian khu vực quy hoạch đảm bảo liên kết và phù hợp với cảnh quan hiện trạng, là hạt nhân thúc đẩy sự phát triển khu đô thị của khu vực và phù hợp với kiến trúc cảnh quan khu vực, đảm bảo cụ thể hoá và phát triển khu kinh tế cửa khẩu La Lay theo định hướng;

          - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được đấu nối với hệ thống hạ tầng đầu mối của khu vực đảm bảo sự phát triển hình thành một khu vực thống nhất, hoàn chỉnh;

          - Hệ thống giao thông trong khu khu vực tôn trọng cấu trúc hiện trạng, khai thác những điểm mạnh của hiện trạng, đảm bảo liên kết từ giao thông đối ngoại vào khu vực. Hệ thống giao thông ngoài chức năng đảm bảo sự lưu thông, đảm bảo tính an toàn, quốc phòng của khu vực biên giới, còn trở thành một yếu tố nhận dạng quan trọng của khu vực quy hoạch.

IV. Đề xuất về thiết kế đô thị:

* Các yêu cầu chung:

          - Bố cục bề mặt các tuyến phố, cụm dân cư phải hữu cơ, không cứng nhắc đơn điệu kiểu phân lô thẳng tuột, dựa trên địa hình hiện trạng, đảm bảo tính hiệu quả xây dựng, tạo nên đặc trưng nhận diện của khu vực và hấp dẫn khách du lịch;

          - Nghiên cứu xác định các công trình điểm nhấn trong không gian khu quy hoạch theo các hướng, tầm nhìn khác nhau. Tầng cao tối đa và tối thiểu xây dựng công trình, từng lô đất và cho toàn khu vực quy hoạch. Khoảng lùi của công trình trên các tuyến phố;

          - Nghiên cứu hình khối, màu sắc, ánh sáng, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc. Nghiên cứu không gian kiến trúc cảnh quan cho công viên, mặt nước, quảng trường. Nghiên cứu chỉ giới xây dựng, xác định cốt đường, vỉa hè, nền công trình, chiều cao khống chế công trình trên từng tuyến đường;

          - Quy định quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị: chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, cốt nền đường, cốt vỉa hè các tuyến phố, quy định chiều cao công trình, quy định hình khối kiến trúc, quy định màu sắc ánh sáng vật liệu xây dựng, quy định về công trình tiện ích đô thị hạ tầng kỹ thuật .

* Nguyên lý thiết kế:

          - Việc quy hoạch nhằm mục tiêu khai thác những tài nguyên sẵn có tạo được nét đặc trưng riêng của vùng đất;

          - Đáp ứng đầy đủ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của hiện tại mà không làm ảnh hưởng đến tương lai là mục tiêu để phát triển bền vững;

          - Tạo ra cảnh quan môi trường đặc trưng kết hợp với hoạt động khác tạo nên một tổng thể hài hoà với các chức năng phong phú đáp ứng hoạt động của một khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng;

          - Sử dụng ngôn ngữ kiến trúc phù hợp, hiện đại, thống nhất, hài hoà trong tổng thể tạo nên một khu đô thị mới hiện đại, đặc biệt và hấp dẫn;

V. Phương án quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan:

Từ việc phân tích, đánh giá hiện trạng, cấu trúc hiện trạng của khu đất nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch được xác định với những đặc điểm nổi trội sau:

- Trước tiên, cấu trúc hiện trạng của khu vực nghiên cứu mang hình thái một khu đô thị dải, hẹp bám dọc trục quốc lộ 15D. Hiện trạng nơi đây thuần túy là một điểm qua đường kết nối các điểm khu đô thị hiện hữu trong mối quan hệ giữa các điểm khu đô thị của tỉnh Quảng Trị với nhau và với nước Công hòa Dân chủ Nhân dân Lào;

- Đặc điểm khu vực nghiên cứu là vị trí chiến lược về mặt quốc phòng cũng như là một điểm giao thương với nước Cộng hòa Dân chủ Nhân dân Lào với sự cư trú của một số cư dân là dân tộc thiểu số đang sinh sống trên địa bàn là một đặc điểm nhân văn quan trọng - một khu đô thị huyện lỵ vùng biên giới có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế đồng thời chứa đựng đầy đủ những khó khăn của một vùng đất xa xôi, không thuận lợi kết nối với các đô thị trung tâm khác trong tỉnh.

- Yếu tố thiên nhiên đặc sắc với cảnh quan địa hình đồi núi đặc thù của miền núi tạo nên một khung cảnh thiên nhiên nên thơ nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ về hiểm họa thiên tai cho khu vực và những khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng.

Ý tưởng quy hoạch cho Khu vực cửa khẩu Quốc tế La lay là khu đô thị dải trong phạm vi đất đai nghiên cứu quy hoạch với cấu trúc tổ chức không gian xung quanh một trục cứng (trục giao thông chính mặt cắt đường 33m, phục vụ giao thương chủ yếu là các phương tiện giao thông container, mật độ xây dựng dọc đường tương đối cao với các chức năng thương mại dịch vụ là chủ yếu) một trục mềm (trục quốc lộ 15D hiện trạng hiểm trở - một nơi có tính tự nhiên, hỗ trợ cho hệ thống không gian mở gắn kết với các khu ở xanh phục vụ du lịch). Một khu trung tâm, một điểm giao thương đa văn hóa vùng biên giới, đặc tính văn hóa của khu vực sẽ được thể hiện rõ cả ở hình thái lẫn cấu trúc với các phân khu chức năng mạch lạc, nổi bật là những không gian công cộng đảm nhận vai trò trung tâm và những không gian mở cho các họat động giao thương tỏa ra không khí cởi mở, ấm cúm cho toàn khu vực. Định hướng về một khu đô thị sinh thái - một sự cộng sinh độc đáo giữa khu đô thị và cảnh quan cũng là một trong những tư tưởng chủ đạo trong đồ án quy hoạch. Bối cảnh thiên nhiên của khu vực được định nghĩa cơ bản dựa trên các yếu tố đồi núi, hệ sinh thái bản địa trong điều kiện khí hậu tương đối khắc nghiệt. Giải pháp đề xuất dựa trên tiềm lực cấu trúc của cảnh quan để dẫn dắt khu đô thị và tạo ra những không gian mở cần thiết. Cảnh quan tự nhiên được gìn giữ và nâng cấp thông qua những vị trí chiến lược về không gian, môi trường, thị giác và công năng bằng cách thêm những yếu tố mới vào cảnh quan hiện hữu trên cơ sở nghiên cứu kỹ điều kiện địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn hiện trạng.

Trong ranh giới nghiên cứu Điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Khu vực cửa khẩu Quốc tế La Lay, sau khi nghiên cứu cấu trúc hiện trạng của khu đất nghiên cứu quy hoạch, dưới quan điểm của thiết kế đô thị, đề xuất hình thái khu đô thị khu vực cửa khẩu quốc tế là khu đô thị dải với cấu trúc tổ chức không gian được giới hạn bởi hai liên kết không gian theo chiều dọc. Với mục tiêu đảm bảo liên hệ dọc khu đô thị đồng thời nhấn mạnh cấu trúc tổng thể là khu đô thị dải phương án quy hoạch đề xuất giữ nguyên trục quốc lộ 15D phục vụ du lịch, ngoài ra thiết kế một tuyến giao thông mới đảm bảo yêu cầu phục vụ giao thương. Về mặt không gian, giữa hai tuyến đường chính này là các mảng mịn với các chức năng của khu vực trên nền xanh rừng cây làm nên cảnh quan, không khí của một công viên lớn, mang đặc thù một khu đô thị miền đồi núi. Trên dải khu đô thị xác định các điểm nhấn của tổng thể là các điểm cao tại những vị trí dừng của mắt trên không gian với chức năng là các công trình dịch vụ du lịch, mang đầy đủ đặc thù địa hình tự nhiên của khu vực. Hệ thống giao thông xác định hai cốt địa hình của toàn khu vực, từ đó hệ thống kè phân rõ từng lớp không gian phù hợp với cao độ địa hình bố trí các chức năng khác nhau phù hợp thành các mảng khu đô thị. Các công trình được bố trí tại các vị trí thuận lợi tiếp cận, đảm bảo bán kính phục vụ trên nền xanh làm nên hình cảnh hấp dẫn cho toàn khu vực. Các công trình sử dụng ngôn ngữ phù hợp công năng, gần gũi kiến trúc bản địa, ngôn ngữ kiến trúc đơn giản, hiện đại, màu sắc nhẹ nhàng tươi sáng, mật độ xây dựng tương đối thấp, các công trình là một yếu tố của tự nhiên. Hệ thống các công trình công cộng bao gồm các công trình hành chính và công trình thương mại dịch vụ được ưu tiên khai thác tuyến giao thông chính tạo sự sầm uất cần thiết cho khu trung tâm. Quốc môn kết hợp nhà làm việc là hình ảnh đại diện của khu vực mang tính bản địa và gợi hình ảnh quốc gia làm nên vẻ bề thế cần thiết cho khu vực. Công trình được bố trí trên nền xanh công viên gợi ý hình ảnh nhận diện gắn bó sinh thái. Trên nền xanh công viên, một không gian màu sắc, nhộn nhịp mang không khí của khu thương mại cửa khẩu bằng việc bố trí hệ thống kiot container sắc màu làm nên không khí sầm uất cần có của khu vực.

  Hệ thống cây xanh trong khu vực được bố trí theo nguyên lý là sự kết nối từ các điểm thành tuyến và đọng lại thành mảng làm cho hệ thống cây xanh rất đa dạng nhưng vẫn quy củ trong tổng thể thống nhất. Hệ thống cây xanh trở thành một yếu tố thiết kế không gian cảnh quan chính đem lại sự hấp dẫn cho khu vực, làm nên tính đặc thù về tổ chức không gian. Từng chức năng cây xanh được nghiên cứu bố trí tại từng vị trí, diện tích cụ thể đảm bảo tính hợp lý trong sử dụng phù hợp, đảm bảo bán kính phục vụ và đáp ứng nhu cầu của từng đối tượng được xác định. Các không gian cây xanh kết hợp các dịch vụ vui chơi giải trí được ưu tiên các vị trí có cảnh quan thiên nhiên đẹp, đặc thù để khai thác thành điểm đến, điểm dừng cho đô thị.

Khai thác lợi thế của từng vị trí phục vụ mục tiêu đa dạng hóa sản phẩm phục vụ nhu cầu lưu trú cho nhiều đối tượng, các loại hình nhà ở trong khu vực được chú ý nghiên cứu kỹ lưỡng, được đề xuất cụ thể như sau: khu nhà ở công vụ với đầy đủ các hạng mục thể dục thể thao, nhà ăn, nhà văn hóa đảm bảo đời sống cho các cán bộ làm việc tại cửa khẩu; các tuyến nhà ở kết hợp du lịch dọc quốc lộ 15D bám theo các sườn dốc của địa hình; các công trình dịch vụ du lịch được ưu tiên tại các vị trí có điểm nhìn đẹp khai thác các yếu tố tự nhiên. Tại mỗi khu vực nghiên cứu đề xuất từng loại hình công trình phù hợp từng vị trí cụ thể làm nên đặc trưng hấp dẫn cho khu vực quy hoạch.